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買戻特約付売買契約 [民法]

判例 平成18年02月07日 第三小法廷判決 平成17年(受)第282号 建物明渡請求事件

「真正な買戻特約付売買契約においては,売主は,買戻しの期間内に買主が支払った代金及び契約の費用を返還することができなければ,目的不動産を取り戻すことができなくなり,目的不動産の価額(目的不動産を適正に評価した金額)が買主が支払った代金及び契約の費用を上回る場合も,買主は,譲渡担保契約であれば認められる清算金の支払義務(最高裁昭和42年(オ)第1279号同46年3月25日第一小法廷判決・民集25巻2号208頁参照)を負わない(民法579条前段,580条,583条1項)。このような効果は,当該契約が債権担保の目的を有する場合には認めることができず,買戻特約付売買契約の形式が採られていても,目的不動産を何らかの債権の担保とする目的で締結された契約は,譲渡担保契約と解するのが相当である。
 そして,真正な買戻特約付売買契約であれば,売主から買主への目的不動産の占有の移転を伴うのが通常であり,民法も,これを前提に,売主が売買契約を解除した場合,当事者が別段の意思を表示しなかったときは,不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなしている(579条後段)。そうすると,買戻特約付売買契約の形式が採られていても,目的不動産の占有の移転を伴わない契約は,特段の事情のない限り,債権担保の目的で締結されたものと推認され,その性質は譲渡担保契約と解するのが相当である。」

買戻特約付売買契約の形式を採った契約が締結された場合に、それを債権を担保するための譲渡担保とみるのか、契約後には債権が残らない売買の一種とみるのかについては、もっぱら当事者の意思解釈によるものとされていた。ただ、譲渡担保の場合には精算義務が生じるのに対し、売買とみる場合には精算義務が生じないことや経済実態としては担保目的であることが殆どであると考えられることから、当事者の意思としては原則、譲渡担保とみるべきである、という見解が多かったものと思われる。これに対しては、占有の移転の有無によって譲渡担保と売買を区別すべきという見解が有力に唱えられており(三藤、近江)、本判例は、今回、この有力説を採用することを明らかにしたものである。
経済実態としては占有を移転する買戻特約付売買契約は殆どないものと思われるから、結局は原則、譲渡担保として考えることになるが、たとえば、買戻特約を付した売買契約を締結し、売主が占有を続けるが、売買契約と同時に当該不動産を目的とする賃貸借契約を締結し、以後、売主が買主に対して賃料を支払う場合はどうだろうか。
この場合は、売主に債権担保の意思があるとはいえず、譲渡担保の意思を推認できない「特段の事情」があるということになるだろうと思われる。


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