買戻特約付売買契約

判例　平成１８年０２月０７日 第三小法廷判決 平成１７年（受）第２８２号 建物明渡請求事件

「真正な買戻特約付売買契約においては，売主は，買戻しの期間内に買主が支払った代金及び契約の費用を返還することができなければ，目的不動産を取り戻すことができなくなり，目的不動産の価額（目的不動産を適正に評価した金額）が買主が支払った代金及び契約の費用を上回る場合も，買主は，譲渡担保契約であれば認められる清算金の支払義務（最高裁昭和４２年（オ）第１２７９号同４６年３月２５日第一小法廷判決・民集２５巻２号２０８頁参照）を負わない（民法５７９条前段，５８０条，５８３条１項）。このような効果は，当該契約が債権担保の目的を有する場合には認めることができず，買戻特約付売買契約の形式が採られていても，目的不動産を何らかの債権の担保とする目的で締結された契約は，譲渡担保契約と解するのが相当である。
　そして，真正な買戻特約付売買契約であれば，売主から買主への目的不動産の占有の移転を伴うのが通常であり，民法も，これを前提に，売主が売買契約を解除した場合，当事者が別段の意思を表示しなかったときは，不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなしている（５７９条後段）。そうすると，買戻特約付売買契約の形式が採られていても，目的不動産の占有の移転を伴わない契約は，特段の事情のない限り，債権担保の目的で締結されたものと推認され，その性質は譲渡担保契約と解するのが相当である。」

買戻特約付売買契約の形式を採った契約が締結された場合に、それを債権を担保するための譲渡担保とみるのか、契約後には債権が残らない売買の一種とみるのかについては、もっぱら当事者の意思解釈によるものとされていた。ただ、譲渡担保の場合には精算義務が生じるのに対し、売買とみる場合には精算義務が生じないことや経済実態としては担保目的であることが殆どであると考えられることから、当事者の意思としては原則、譲渡担保とみるべきである、という見解が多かったものと思われる。これに対しては、占有の移転の有無によって譲渡担保と売買を区別すべきという見解が有力に唱えられており（三藤、近江）、本判例は、今回、この有力説を採用することを明らかにしたものである。
経済実態としては占有を移転する買戻特約付売買契約は殆どないものと思われるから、結局は原則、譲渡担保として考えることになるが、たとえば、買戻特約を付した売買契約を締結し、売主が占有を続けるが、売買契約と同時に当該不動産を目的とする賃貸借契約を締結し、以後、売主が買主に対して賃料を支払う場合はどうだろうか。
この場合は、売主に債権担保の意思があるとはいえず、譲渡担保の意思を推認できない「特段の事情」があるということになるだろうと思われる。

相続後の賃料

相続後の賃料の取り扱いに関する最高裁判例が出たようです。

平成１７年０９月０８日 第一小法廷判決 平成１６年（受）第１２２２号 預託金返還請求事件

「遺産は，相続人が数人あるときは，相続開始から遺産分割までの間，共同相続人の共有に属するものであるから，この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は，遺産とは別個の財産というべきであって，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。遺産分割は，相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるものであるが，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得した上記賃料債権の帰属は，後にされた遺産分割の影響を受けないものというべきである。」

　判例の事案は、遺産分割審判（の抗告審決定）によって遺産分割の内容が確定した事案であったために相続後賃料の清算方法に関して紛争が発生したようですが、当事者の協議によって遺産分割協議が成立する場合には、遺産分割協議書に相続後賃料の清算方法を定める条項を入れておくことで紛争を回避することが出来るはずです。
　ただし、遺産分割協議が成立するまでに時間がかかり、その間の賃料を成立より先に請求された場合には問題が生じる可能性があります。「協議成立までは賃料を請求しない」旨の暫定合意が必要になるかもしれません。